Juicio de Arrendamiento

• Cuando se quiera demandar en contra del fiador que haya otorgado fianza de carácter civil.
• Cualquier persona tercera con el que se tenga problemas derivadas del arrendamiento.
• Si el arrendatario quiere exigirle al arrendador el derecho de preferencia, el cual se tiene cuando se ha arrendando el inmueble 3 años o más y se ha cumplido con las obligaciones establecidas en el contrato de arrendamiento, o cuando el arrendador llevó a cabo la venta del inmueble sin haberle respetado los derechos de preferencia del arrendatario. En la última circunstancia, el arrendatario podrá exigir el pago de los daños y perjuicios al arrendador.

Se debe tomar en cuenta de que existen diferentes tipos de competencia del Juez, es decir, para determinar ante qué Juez se debe demandar se toma en cuenta el valor de lo que se demanda, así como su territorio, materia, grado, etc.

En el juicio de arrendamiento la competencia será de la siguiente manera:

• Respecto a la materia sería ante un Juez de lo Civil y Arrendamiento Inmobiliario.
• Respecto al territorio se debe acudir al Juez de la ubicación del inmueble.
• Respecto a la competencia por cuantía, si demandas el cumplimiento de una obligación consistente en prestaciones periódicas derivadas del contrato de arrendamiento, se suma el importe de las prestaciones en 1 año, por ejemplo, cuando se reclama las cuotas de mantenimiento o pago de servicios.
• Si se trata de rentas vencidas, se tomará en cuenta la suerte principal económica reclamada, es decir, la suma de las cantidades adeudas, sin considerar intereses y demás accesorios.

Es el derecho que tiene el arrendatario de poder adquirir el inmueble que arrienda cuando el arrendador desea venderlo. Por lo anterior, el arrendador debe ofrecer el inmueble al arrendatario antes de que lo ofrezca al público en general.

Debe exhibir el contrato de arrendamiento correspondiente en caso de que se haya celebrado por escrito.

1) Demanda

2) Contestación

3) Reconvención

4) Contestación a la reconvención

5) Audiencia de ley.

En la demanda, contestación, reconvención y contestación a la reconvención.

Se deben ofrecer expresando con claridad el hecho, o hechos, y las razones que se trata de demostrar con las pruebas.

Esta prueba es necesaria cuando se requiere de conocimientos especiales en alguna ciencia, arte o industria, o cuando la ley establezca, y se debe cumplir con lo siguiente:

• La persona que ofrece la prueba debe proporcionar el nombre y domicilio de los peritos.
• Se ofrece expresando los puntos sobre los que tratará, y si es necesario, las cuestiones que deban resolver los peritos.
• Cuando se trate sobre cuantificación de daños, reparaciones, o mejoras, solo será admisible en el periodo de ejecución de sentencia, ya que en esa etapa se declara si procede o no el reclamo de dicha prestación.
• Si se trata de informes que deban rendirse deben recabarse por la parte interesada.

La prueba confesional es la declaración de una de las partes del juicio respecto a hechos pasados y que tienen que ver con la actuación de la persona que está confesando. Las reglas para que se desahogue son:

• Se presenta el pliego que contenga las posiciones, es decir, las preguntas que se le planteen a la persona. Las preguntas se pueden presentar en un sobre cerrado, señalando la razón respectiva en la misma cubierta del sobre.
• La persona que ofreció la prueba debe solicitar que se cite a la contraparte para que absuelva posiciones, es decir, que se cite a la contraparte para que responda a las preguntas que se le planteen.
• Puede ser admisible aunque no se exhiba el pliego. En este caso, se pide únicamente la citación, pero si no asiste la persona a la diligencia de la prueba, no puede ser declarado confeso, mas solo las posiciones que con anticipación se hubieren formulado.

La prueba testimonial es cuando se le cuestiona a una persona que estuvo o tiene conocimiento acerca de lo que sucedió en algún hecho relacionado con el conflicto, sus reglas son:

• La persona que ofrece las pruebas debe proporcionar el nombre y domicilio de los testigos.
• Se presenta el pliego que contenga las posiciones, es decir, las preguntas que se le planteen a la persona. Las preguntas se pueden presentar en sobre cerrado, deberá guardarse así en el secreto del juzgado, asentándose la razón respectiva en la misma cubierta.

Las pruebas documentales son todos los escritos, documentos que ayudan a la parte a demostrar que sucedió un hecho, o se llevó a cabo una acción. Las reglas para que dichas pruebas sean tomadas en cuenta son:

• Debe exhibir la persona que las ofrece, los documentos que tengan en su poder.
• Las partes están obligadas, al ofrecer la prueba de documentos que no tiene en su poder, a expresar el archivo en que se encuentren, o si se encuentran en poder de terceros, y si son propios o ajenos.
• Si lo tiene alguna persona moral o dependencia pública, estos deben exhibir el escrito sellado mediante el cual se hayan solicitado los documentos.
• Los documentos que ya se exhibieron antes del período probatorio y las constancias de autos se tomarán como prueba, aunque no se ofrezcan.

• Se presenta la demanda ante el juzgado que corresponda.
• Se admite la demanda con los documentos y copias para cada parte que participa en la demanda, y se corre traslado a la parte demandada, es decir, se le hace llegar la demanda con sus anexos a quien se demanda. El juez en el auto de admisión señala la fecha para llevar a cabo una audiencia, debiendo ser entre los 40 y 50 días posteriores a la fecha del auto de admisión de la demanda.
• El demandado debe contestar y en su caso formular la reconvención (contrademandar a quien lo demando) dentro de los 5 días hábiles siguientes a la fecha del emplazamiento, es decir, cuando se le hizo saber al demandado que existe una demanda en su contra.
• Si se llevó a cabo la contestación, y en su caso la reconvención, o transcurrido el plazo para hacerlo, el Juez en el auto que emita va a admitir las pruebas ofrecidas como establece la ley y desechará las que no cumplan con las condiciones establecidas en la ley. Además, el juez fijará la forma de preparación de las pruebas para que se desahoguen a más tardar en la audiencia de ley sin que pueda posponer la audiencia, salvo caso fortuito o de fuerza mayor.

Si se demanda el pago de rentas atrasadas por 2 ó más meses, la parte demandante puede solicitar al juez que si la parte demandada no acredita que se encuentra al corriente en los pagos con los recibos de rentas correspondientes o escritos de consignación debidamente sellados, se embargue los bienes suficientes que sean propiedad del deudor para cubrir las rentas que se deben.

En el caso de que la contestar la demanda, se acredite que se encuentra al corriente en dichos pagos, el Juez concluirá el juicio.

• Si hubiese reconvención, debe contestarse la reconvención en un plazo de 5 días hábiles siguientes a su notificación.
• Se celebra la audiencia, donde el Juez debe estar presente durante todo su desarrollo, invitará a las partes a concluir el juicio mediante una amigable composición, es decir, las partes lleguen a un acuerdo y se considera que es cosa juzgada, por lo que ya no se puede volver a demandar sobre el mismo tema.
• Si no logran un acuerdo, entonces se procede al desahogo de las pruebas admitidas y que se encuentren preparadas, si no se encuentran preparadas no se recibirán.
• Desahogadas las pruebas, las partes alegan lo que a su derecho convenga, es decir, dirán sus argumentos por lo que crean que tienen la razón conforme a lo establecido en la ley.Una vez que el juez escuche a las partes dictará de inmediato la resolución correspondiente.

Deben seguir las siguientes reglas, desde la admisión de las pruebas hasta la celebración de la audiencia para preparar las pruebas:

• La preparación de las pruebas está a cargo de las partes, por lo que deben presentar a los testigos, peritos y demás pruebas que le fueron admitidas.
• Si tienen imposibilidad de preparar directamente las pruebas y logran demostrarlo, el juez en su auxilio debe expedir los oficios o citaciones y nombra a los peritos, incluso el perito tercero en discordia. Además el juez pondrá a disposición de la parte que ofrece dichas pruebas, los oficios y citaciones respectivas a efecto de que las partes preparen las pruebas y se desahoguen a más tardar durante la audiencia.
• Si es llamado un testigo, un perito o solicitado un documento que haya sido admitidos como prueba y no se desahogan, es decir, no se presentan a más tardar en la audiencia, se declarará desierta la prueba ofrecida por causa imputable al oferente, y no se tomarán en cuenta las pruebas.

El recurso de apelación.

Las resoluciones y autos o acuerdos que se dicten durante el procedimiento y que la ley marque que se puede apelar.

1) Tratándose de las resoluciones dictadas antes de la sentencia definitiva, las apelaciones sólo serán admitidas en el efecto devolutivo de tramitación conjunta con la sentencia definitiva, es decir, al presentar la apelación, continúa el procedimiento mientras un Tribunal de Alzada o superior resuelve la apelación.

2) La apelación que se interponga en contra de la sentencia definitiva procederá en efecto devolutivo de tramitación inmediata, es decir, debes plantear los alegatos (argumentos jurídicos por los cuales crea la persona que tiene la razón) al momento de presentar la apelación.